J-REITを複数保有で毎月分配

このブログでも少しだけ書いた投資について。
過去のエントリーでは、投資信託についてしか書いてないが、それは投資を始めた頃に限っての話。今も積立は続けてるものの、現在僕がメインで投資しているのはREIT、インフラファンドとなっている。

CONTENTS
1. 経緯と目的
2. REIT・インフラファンドとは
3. 銘柄の選定と購入タイミング
4. 現在の保有と、分配金の状況
5. 今後の目標
6. まとめ

1. 経緯・目的

もともと投資を始めたきっかけが、毎月分配型の投資信託だった。
当時は毎月分配型の投資信託は人気銘柄だったが、証券会社の宣伝広告とは裏腹に個人ブログ界隈では既に否定的なものが多かった。
理由は様々だけれど、毎月分配金を出すことで運用コスト(信託報酬)の高いものが多いことも理由としてあげられる。
じゃあ、毎月決算処理してることで運用コストがかかっているなら、決算頻度の少ない銘柄を、決算期をずらして複数保有すれば良いのじゃないかと素人ながらに考えた。
よって、REIT銘柄とインフラファンド銘柄を決算期をずらして複数保有することで、毎月分配金が発生するようにしたのが現在の投資方針となっている。
やっぱり毎月収益が発生する方がモチベーション維持しやすいし。

2. REIT・インフラファンドとは

REIT・インフラファンドをメインに投資しているが、そもそもそれってなんなのか。
少しだけ書いてみる。

2.1 REIT
正式名は「Real Estate Investment Trust」で頭文字をとって「REIT」。
リートと呼ばれるもの。不動産を資産として運用する投資信託の一種。ただし、こちらはETFと同じで東京証券取引所に上場しており、一般的に言われる投資信託が証券会社(販売会社)を通して購入するのに対し、普通株と同様に市場で取引されている。
このことから、証券会社から買う一般的な投資信託を非上場投資信託と呼んで区別する場合もある。詳しくはこちら(投資信託協会-そもそもJ-REITとは?)をどうぞ。
ここでまずポイントとなるのが、以下の点。

J-REITの場合は、収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからず、「内部留保」もないので、収益がほぼそのまま分配金として出されます。
つまりJ-REITは、一般の株式などに比べると、投資家に分配金を出しやすい金融商品、といえるでしょう。

これにより、普通株に比べて比較的利回りの高いものが多い。

2.2 インフラファンド
インフラストラクチャー(電気・ガス・水道・鉄道・道路などの生活基盤となる設備・施設)を投資対象とするファンドで、最近だと東証インフラファンド市場に上場している銘柄のことを指すことが多い。(※1)
(※1)インフラ関連企業の株式に投資する非上場投資信託もインフラファンドと呼ばれることがある。
この東証インフラファンド市場はまだ新しい市場で、2016年6月頃に上場した『9281 タカラレーベンインフラ投資法人』が第一号の銘柄だ。
仕組みとしてはREITと似たようなもので、かなりざっくり言うとREITの投資対象がインフラストラクチャーになったもの。
現在上場している銘柄は主に太陽光発電所に投資しているものとなっている。
今後、他のインフラを投資対象とする銘柄もでるかも?

REIT・インフラファンドで共通するところとして年2回決算(年2回分配金が支払われる)の銘柄が多いので、決算期をずらせば最低6銘柄の保有で毎月分配金が発生させられる。

3. 銘柄の選定と、購入タイミング

投資対象をREITとインフラファンドをメインとして、基本的には以下の基準で購入している。
主にNAV倍率と、分配金利回りで銘柄を選定し、権利落ち日以降近辺で、毎月1銘柄を一口の頻度で購入。現金に余裕がある時は購入する口数を増やしている。

値幅取りを目的としていないため、ほぼ上記の選定基準とタイミングで取引を行う。
たまに気分で買ったりする時もあるけど。

3.1 NAV倍率 とは
簡単に言えば、REIT銘柄の現在の投資口価格が割安かどうかを判定する指標。
計算式は以下のようになっている。

NAV = REIT銘柄の資産 ー REIT銘柄の負債
NAV倍率 = 投資口価格 ÷ 1口あたりのNAV

1口あたりのNAVというのが1口あたり資産価値を表しており、NAV倍率が1.0未満なら1口あたりの資産価値より安い、割安ということになる。
よって、1.0未満の銘柄を購入するようにしている。

3.2 分配金利回り とは
まず、計算式。

分配金利回り=年間の予想分配金÷投資額

まあ書いといてあれだけど計算式はともかくとして、かなりざっくり言うと、数値が高い方が分配金が多くもらえるということ。なので、僕は出来るだけ利回りが高いものを選んでいる。

3.3 権利落ち日 とは
権利落ち日を説明するため、まず権利確定日についてしっておく必要があるので権利確定日の説明をしておく。
分配金を受け取るには、権利確定日という日にその銘柄を保有していることが条件となる。
現在(※2)だと、権利確定日の3営業日前までに銘柄を購入すれば権利確定日に保有していることになる。
(※2)『株式等の決済期間の短縮化』が検討されているため、今後この期間が1日短縮される可能性がある。
この権利確定日の3営業日前が権利付き最終約定日と呼ばれており、この日の翌営業日が権利落ち日となる。

インヴィンシブル投資法人の2018年6月決算を例にしてみる。
(トップページの分配金情報欄の「詳細へ」ボタンクリック後の画面)より

ここで記載されている6月30日が権利確定日で、6月26日までに購入した口数に対して分配金をもらう権利が発生するといっている。

ここまでの権利確定日、権利付き最終約定日、権利落ち日の関係を図にすると以下のようになる。

(※3)通常は月末日が権利確定日だが、今月は少し特殊で月末日(6月30日)が営業日でないため、権利付き最終約定日を算出する起算日が1営業日前に前倒しとなっている。

説明が長くなってしまったが、J-REITにおいては大体が権利付き最終約定日の直前付近から価格が上がり、分配金が発生する分だけ権利落ち日に価格が下がるという動きをする。つまり、権利付き最終日直前に購入すると割高であることが多いので、価格の下がる権利落ち日以降付近で購入するようにしている。
まあこの場合、年2回決算の銘柄であれば、分配金が支払われるのはおよそ9ヵ月後と随分先になるため、気の短い人には向かない投資法ではある。

ここまでの内容から、僕の場合の投資法をまとめると以下となる。

① NAV倍率が1.0未満の銘柄を選定
② 分配金利回りが高い銘柄を選定
③ 権利落ち日以降付近で購入

選定時には主に JAPAN-REIT.com を参考にしている。
銘柄の情報が一覧で表示できるし、決算月でソートできるので見やすい。

ここまで結構具体的に書いてきたけれど、僕も別に投資の専門家というわけでもないのでこの投資法が正しいとは言わない。
こういう風にやってる人もいるという参考程度に考えておいてほしい。。。

4. 現在の保有と、分配金の状況

先に述べた投資基準を基に実際に現在保有している銘柄と分配金の状況は以下のようになっている。
あくまで各投資法人が発表している現時点での予想分配金なので、確定ではない。
また、一部来期の予想分配金発表がまだなものは前期の確定分配金を基に計算している。

保有一覧&分配金

予想分配金の額は、1口当たりの分配金額×保有口数で算出。

5. 今後の目標

現在だと、5月・11月決算の分配金額はまあそこそこだが、それ以外の月はまだ少ない。というか2月・8月決算期の銘柄が無い状態だ。
具体的な金額としては毎月8万(税引き前)の分配金が受け取れるようにすることを目標としている。
この月当たりの目標分配金額は、現在の自宅家賃が月6万であるため、家賃分を賄って若干あまる程度を目安として設定した結果だ。

6. まとめ

RITE・インフラファンドの投資で、分配金生活を目指している最中だが、今後の目標に設定した金額にはまだまだ遠い。それでも少しづつ分配金も増えていっているので、月の購入口数を増やしたりして目標金額を目指していきたい。

早く分配金で生活したいなー。